В примере ниже квартира за 5 млн ₽ приносит около 638 тыс. ₽ чистой прибыли за 6 месяцев. Это примерно 11% на вложенный капитал и около 22–23% годовых. Если налог посчитать неправильно, та же сделка даёт меньше 1%. Ниже полный разбор по шагам.

Из чего складывается доходность флиппинга

Расчёт доходности недвижимости — это сравнение чистой прибыли с деньгами, которые вы реально вложили. Чтобы цифра была честной, нужно учесть все статьи, а не только цену покупки и цену продажи:

  • Расходы на покупку: цена квартиры, оформление сделки, при необходимости услуги риелтора.
  • Довложения: ремонт, материалы, мебель, клининг.
  • Содержание за время владения: коммунальные платежи, электричество, интернет, взносы за капремонт.
  • Доход от аренды, если квартиру сдавали, пока она продавалась.
  • Расходы на продажу: комиссия риелтора.
  • Налоги: НДФЛ с продажи и налог с аренды.

Налог стоит разобрать отдельно, потому что он сильнее всего меняет результат.

Исходные данные примера

Возьмём условную квартиру в региональном городе. Все цифры приблизительные, их нужно заменить своими.

  • Покупка квартиры - 5 000 000 р.
  • Ремонт и материалы - 700 000 р.
  • Коммунальные платежи (6 мес × 6 000) - 36 000 р.
  • Аренда на 1 месяц, пока квартира продаётся - +30 000 р.
  • Налог с аренды (самозанятый, 4%) - −1 200 р.
  • Цена продажи через 6 месяцев - 6 700 000 р.
  • Комиссия риелтора (2%) - 134 000 р.

Свои деньги: 5 000 000 + 700 000 + 36 000 = 5 736 000 ₽. Для простоты считаем, что ипотеки нет.

Аренду на месяц стоит учитывать обязательно. Она частично покрывает коммуналку и снижает итоговые затраты. Самозанятый платит с аренды у физлиц 4%, с юрлиц 6%. Для других режимов налога на жильё лучше посчитать отдельно: НДФЛ 13%, ИП на УСН или патент.

Налог при продаже. Где считают неправильно

Квартира была в собственности меньше минимального срока. Обычно он составляет 5 лет. Для жилья, полученного по наследству или в дар от близких, по приватизации или если это единственное жильё, он составляет 3 года. Для флиппера это значит, что налог платить придётся.

С 2025 года действует двухступенчатая шкала. С базы до 2,4 млн ₽ в год налог 13%, с суммы сверх этого порога 15%. Базу можно уменьшить одним из двух способов, совмещать их нельзя:

  • Фиксированный вычет 1 млн ₽ для жилья.
  • Документально подтверждённые расходы на приобретение именно этой квартиры.

Расходы на ремонт, коммунальные платежи и комиссию риелтора в вычет обычно не попадают. Они уменьшают вашу прибыль, но не налоговую базу. Для физлица налог с флиппинга получается «жёстким». Если вы оформляете деятельность как ИП, режим налогообложения нужно подбирать отдельно и лучше с бухгалтером.

Там, где указана кадастровая стоимость, есть ещё одно ограничение. Налог нельзя считать с суммы меньше определённой доли кадастровой стоимости. Проверьте этот показатель для своего объекта, прежде чем планировать цену продажи.

Вариант А: вычет 1 млн ₽

  • База: 6 700 000 − 1 000 000 = 5 700 000 ₽.
  • С первых 2,4 млн по 13%: 312 000 ₽.
  • С остальных 3,3 млн по 15%: 495 000 ₽.
  • Итого налог: 807 000 ₽.

Вариант Б: вычет расходов на покупку

  • База: 6 700 000 − 5 000 000 = 1 700 000 ₽.
  • Налог по 13%: 221 000 ₽.

Вариант Б выгоднее на 586 000 ₽. Вычет в 1 млн имеет смысл, когда покупка была дешёвой, а продажа сильно дороже, или когда нет документов на расходы.

Итоговый расчёт прибыли и годовой доходности

Доходы:

  • Продажа: 6 700 000 ₽.
  • Аренда: 30 000 ₽.
  • Всего: 6 730 000 ₽.

Расходы:

  • Покупка: 5 000 000 ₽.
  • Ремонт: 700 000 ₽.
  • Коммунальные платежи: 36 000 ₽.
  • Комиссия риелтора: 134 000 ₽.
  • НДФЛ (вариант Б): 221 000 ₽.
  • Налог с аренды: 1 200 ₽.
  • Всего: 6 092 200 ₽.

Чистая прибыль: 6 730 000 − 6 092 200 = 637 800 ₽.

Доходность за период: 637 800 / 5 736 000 = 11,1% за 6 месяцев.

Годовая доходность пересчитывается двумя способами:

  • Простой: 11,1% × 2 = 22,2% годовых.
  • С реинвестированием (деньги вернулись и сразу пошли в новую сделку): (1 + 0,1112)² − 1 ≈ 23,5% годовых.

Годовой пересчёт — это ориентир. Он верен, только если вы действительно находите новую сделку и повторяете цикл без простоя.

Что будет с вариантом А

При налоге 807 000 ₽ прибыль уменьшается на 586 000 ₽ и составляет 51 800 ₽. Это 0,9% за полгода или около 1,8% годовых, то есть меньше, чем даёт вклад. Один выбор способа вычета превращает хорошую сделку в почти нулевую.

Что ещё проверить до покупки

Результат чувствителен к нескольким параметрам. Прогоните сценарии:

  • Срок продажи. Каждый лишний месяц добавляет коммуналку и отодвигает возврат капитала.
  • Цена продажи на 5–10% ниже плана. Посмотрите, остаётся ли прибыль.
  • Перерасход ремонта на 20–30%. Это обычная ситуация.
  • Ипотека. Проценты по кредиту могут съесть всю маржу.
  • Налоговый режим. Проконсультируйтесь с бухгалтером. Правила меняются, а статус и срок владения влияют на ставку.

Для такого перебора таблица в Excel быстро становится громоздкой.

Рассчитайте сделку за пару минут

Чтобы не собирать формулы вручную, воспользуйтесь сервисом FlipMetrics. Вы вводите цену покупки, ремонт, коммунальные платежи, аренду на время продажи, комиссию риелтора и налоговый сценарий. Сервис сразу показывает прибыль, доходность за период и годовую доходность, и вы можете быстро сравнить несколько вариантов сделки до того, как внесёте задаток.